Impozit pe cladiri persoane juridice 2025: mod de calcul, declarare, studii de caz

Impozitul pe cladiri pentru persoanele juridice reprezinte un aspect important al gestiunii financiare si fiscale pentru orice companie. Este esential sa fii la curent cu modificarile legislative din acest domeniu pentru a aplica corect reglementarile in vigoare. Fie ca vorbim despre cladiri comerciale, industriale sau administrative, calculul si plata impozitului pe cladiri pot influenta semnificativ bugetul anual al unei firme. In acest articol, vom vorbi despre impozitul pe cladiri persoane juridice in 2025, inclusiv care este modul de calcul si termenele de plata!

Impozitul pe cladiri - persoane juridice in 2025: cadru legal

Persoanele juridice care detin in proprietatea lor cladiri rezidentiale sau nerezidentiale au obligatia de a plati impozit la stat. Sistemul de impozitare al cladirilor este reglementat prin prevederile Codului Fiscal, Titlul IX - Capitolul II, art. 455-462, 489, inclusiv modul de calcul al impozitului pe cladiri si eventuale scutiri si reduceri de la plata acestor obligatii fiscale. 

Mod de calcul pentru impozitul pe cladiri persoane juridice

In 2025, impozitul pe cladiri pentru persoane juridice se calculeaza prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii impozabile a cladirii. 

Stabilirea valorii impozabile a cladirilor persoanelor juridice in 2025

Valoarea impozabila se determina la data de 31 decembrie a anului precedent celui pentru care se datoreaza impozitul sau taxa, si poate fi stabilita in urmatoarele moduri:
 

• Ultima valoare impozabila inregistrata in evidentele fiscale. 
• Valoarea rezultata dintr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat, conform standardelor in vigoare. 
• Pentru cladirile noi construite in anul fiscal anterior, se ia in considerare valoarea finala a lucrarilor de constructii. 
• In cazul cladirilor dobandite in anul fiscal anterior, se utilizeaza valoarea din actul de transfer al dreptului de proprietate. 
• Pentru cladirile finantate prin leasing financiar, se foloseste valoarea din raportul de evaluare intocmit de un evaluator autorizat. 
• In situatia cladirilor pentru care se datoreaza taxa, se ia in calcul valoarea inscrisa in contabilitatea proprietarului si comunicata utilizatorului. 

Este important de mentionat ca valoarea impozabila a cladirii trebuie actualizata o data la 5 ani, pe baza unui raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat. Aceasta actualizare periodica asigura o evaluare corecta si actuala a valorii cladirii in scopuri fiscale. In cazul in care proprietarul cladirii nu actualizeaza valoarea impozabila in termenul mentionat, se va aplica o cota majorata de impozit, stabilita prin lege la 5%.
 

Cat este cota de impozitare aplicata valorii cladirilor persoanelor juridice

Cota de impozitare se stabileste in functie de tipul cladirii (rezidentiala, nerezidentiala, cu destinatie mixta) de catre Consiliile locale unde este resedinta cladirii respective, cu respectarea unor limite minime si maxime specificate prin lege. 

Conform art. 460 din Codul Fiscal, cotele de impozitare pentru cladirile aflate in proprietatea persoanelor juridice sunt urmatoarele:
 

• Pentru cladirile rezidentiale – cota este cuprinsa intre 0,08%-0,2%
• Pentru cladirile nerezidentiale – cota de impozitare este cuprinsa intre 0,2%-1,3%
• Pentru cladirile nerezidentiale utilizate pentru activitati din domeniul agricol -cota este de 0,4% 
• Pentru cladirile cu destinatie mixta impozitul se determina prin insumarea impozitului calculat pentru suprafata folosita in scop rezidential cu impozitul calculat pentru suprafata folosita in scop nerezidential

Citeste si: Impozit pe chirie: mod de calcul, obligatii fiscale persoane fizice si juridice

Obligatiile declarative si termene de plata

Persoanele juridice au obligatia de a depune o declaratie fiscala privind cladirile detinute. Impozitul pe cladiri se plateste anual, in doua rate egale, pana la datele de 31 martie si 30 septembrie, inclusiv. 

In cazul dobandirii sau construirii unei cladiri in cursul anului, proprietarul acesteia are obligatia sa depuna o declaratie la organul fiscal local in termen de 30 de zile de la data dobandirii cladirii respective. El va datora impozitul pe cladiri incepand cu data de 1 ianuarie a anului urmator.

Pentru cladirile nou-construite, data dobandirii cladirii se considera dupa cum urmeaza:
 

• pentru cladirile executate integral inainte de expirarea termenului prevazut in autorizatia de construire, data intocmirii procesului-verbal de receptie, dar nu mai tarziu de 15 zile de la data terminarii efective a lucrarilor;
• pentru cladirile executate integral la termenul prevazut in autorizatia de construire, data din aceasta, cu obligativitatea intocmirii procesului-verbal de receptie in termenul prevazut de lege;
• pentru cladirile ale caror lucrari de constructii nu au fost finalizate la termenul prevazut in autorizatia de construire si pentru care nu s-a solicitat prelungirea valabilitatii autorizatiei, in conditiile legii, la data expirarii acestui termen si numai pentru suprafata construita desfasurata care are elementele structurale de baza ale unei cladiri, in speta pereti si acoperis. 

IMPORTANT!
Declararea cladirilor in vederea impunerii este obligatorie chiar daca ele au fost executate fara autorizatie de construire!

Reduceri si scutiri de la plata impozitului pe cladiri persoane juridice

Legislatia in vigoare prevede anumite facilitati fiscale pentru persoanele juridice in ceea ce priveste impozitul pe cladiri. Scutirile de pla plata impozitului pe cladiri sunt specificate in art. 456 din Codul Fiscal si includ cladiri utilizate pentru furnizarea de servicii sociale de catre organizatii neguvernamentale, cladiri cu destinatie lacasuri de cult, cladirile utilizate de unitatile si institutiile de invatamant de stat si altele.

De asemenea, se pot acorda reduceri de la plata impozitului pe cladiri - care pot fi decise prin hotararile Consiliilor Locale. De exemplu, pentru cladirile modernizate substantial sau pentru cladirile utilizate pentru prestarea de servicii turistice.

Studii de caz impozit pe cladiri persoane juridice

Va prezentam mai jos cateva spete utile privind calculul impozitului pe cladiri si evaluarea imobilelor pentru stabilirea valorii impozabile.

Refacturare utilitati si impozit cladire

Intrebare:
O societate detine spatii comerciale pe care le inchiriaza altor societati. Poate refactura catre chirias, pe langa utilitati si impozitul pe spatiul comercial? Rog monografie contabila si baza legala de refacturare impozit (DITL). 

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de 12 Nov 2024

Referitor la regimul de TVA aplicabil refacturarii de catre societatea dvs. a impozitului pe cladire, sunt relevante prevederile art. 286 alin. (3) lit. b) din Codul fiscal

si pct. 30 alin. (5) din norme, potrivit carora orice cheltuieli accesorii efectuate de persoana care realizeaza o livrare de bunuri sau o prestare de servicii se includ in baza de impozitare a taxei pe valoarea adaugata, chiar daca fac obiectul unui contract separat. Furnizorul/prestatorul nu poate aplica structura de comisionar prevazuta la pct. 31 alin. (4) din Norme, pentru a refactura cheltuieli accesorii si nici pentru a refactura cheltuieli cu impozite si taxe conform prevederilor alin. (4).

Prin urmare, impozitul pe cladire recuperat de la chiriasi prin refacturare, se cuprinde in baza de impozitare a TVA, intrucat reprezinta cheltuieli accesorii serviciului principal de inchiriere a imobilului, care urmeaza acelasi regim de TVA ca si serviciul care le-a generat.

In ceea ce priveste refacturarea utilitalilor, in cazul in care prin contractul de inchiriere se stipuleaza distinct ca plata utilitatilor nu este inclusa in pretul chiriei, societatea poate aplica structura de comisionar pentru refacturarea acestor cheltuieli catre chiriasi.

Monografia contabila

La primirea facturilor de la furnizorii de utilitati:

461 "Debitori diversi" = 401 "Furnizori" cu suma reprezentand valoarea utilitatilor facturate.
4426 "TVA deductibila" = 401 "Furnizori" cu suma reprezentand TVA deductibila asociata facturilor primite.

401 "Furnizori" = 5121 Conturi la banci in lei cu suma reprezentand valoarea utilitatilor cu TVA achitate furnizorilor

Pentru refacturarea utilitatilor catre societatea client:

4111 "Clienti" = 461 "Debitori diversi" cu suma reprezentand valoarea utilitatilor refacturate).
4111 "Clienti" = 4427 "TVA colectata" cu suma reprezentand TVA colectata pentru suma refacturata.
5121 Conturi la banci in lei = 4111 "Clienti" cu suma reprezentand valoarea utilitatilor refacturate, incasate de la client).

Pentru refacturarea impozitului catre societatea client:

4111 "Clienti" = 461 "Debitori diversi" cu suma reprezentand valoarea impozitului refacturat).
4111 "Clienti" = 4427 "TVA colectata" cu suma reprezentand TVA colectata pentru suma refacturata.
5121 Conturi la banci in lei = 4111 "Clienti" cu suma reprezentand valoarea impozitului refacturat, incasat de la client).

Evaluarea imobilelor pentru Impozitul pe cladiri

INTREBARE:

Societatea a facut o reevaluare pentru o hala in scopuri fiscale - impozit cladire taxe locale. La sfarsitul anului hala mai avea 14 luni de amortizat, iar ca urmare a reevaluarii valoarea lunara a ratei de amortizare creste semnificativ. In cazul in care se inregistreaza raportul de evaluare in contabilitate se poate schimba perioada de amortizare? Daca societatea trece lunar din contul 105 in contul 1175 (Rezultatul reportat reprezentand surplusul realizat din rezerve din reevaluare) diferenta dintre amortizarea calculata pe baza valorii contabile reevaluate si valoarea amortizarii calculate pe baza costului initial, aceasta suma se raporteaza in declaratia 101 la randul 8? 

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de 26 Mar 2024 

Procesul de reevaluare a activelor imobilizate, pentru scopuri fiscale, are reguli bine definite atat pentru determinarea valorii impozabile a cladirilor, cat si pentru inregistrarea acesteia in contabilitate.

Articolul 460 alin. (2) si (3) din Codul fiscal prevede ca, in cazul in care contribuabilul depune o declaratie la organul fiscal local, la care anexeaza un raport de evaluare, valoarea impozabila a cladirii este considerata a fi cea rezultata din raportul de evaluare.

Potrivit normelor de aplicare (punctul 39.(1)) rapoartele de evaluare se intocmesc de un evaluator autorizat si reflecta valoarea cladirii la data de 31 decembrie a anului anterior anului de referinta, dar aceste rapoarte de evaluare nu se inregistreaza in evidentele contabile.

Aceasta inseamna ca, desi raportul de evaluare influenteaza valoarea impozabila a cladirii pentru calculul impozitului pe cladirile nerezidentiale si poate determina schimbarea bazei de impozitare, el nu modifica perioada de amortizare in contabilitate.

Asadar, reevaluarea pentru scopuri fiscale, nu modifica perioada de amortizare a activului in contabilitate. Daca o entitate doreste sa modifice perioada de amortizare a unui activ imobilizat in urma unei reevaluari, aceasta ar trebui sa respecte regulile de reevaluare si de amortizare prevazute in standardele de contabilitate aplicabile, evaluand daca exista o schimbare semnificativa in viata utila estimata a activului care justifica o astfel de modificare.

Diferenta principala intre evaluarea pentru impozite si taxe locale si evaluarea pentru inregistrare in contabilitate, se bazeaza pe scopul si utilizarea raportului de evaluare.

Evaluarea pentru Impozite si Taxe Locale este efectuata pentru a determina valoarea impozabila a cladirilor si se face in conformitate cu prevederile Codului Fiscal. Aceasta evaluare este optionala pentru contribuabil si are ca scop aplicarea unei cote de impozitare reduse pentru cladirile reevaluate.

Valoarea impozabila este diferita de valoarea de piata sau valoarea justa si nu se inregistreaza in situatiile financiare ale contribuabililor. Standardele de Evaluare ANEVAR reglementeaza metodologia de calcul a valorii impozabile, care, de obicei, urmeaza abordarea prin cost, din care se deduc deprecierea fizica si/sau functionala, fara a aplica deprecierea economica/externa.

Evaluarea pentru inregistrare in contabilitate, pe de alta parte, este guvernata de standardele de contabilitate si are ca scop reflectarea corecta a valorii activelor si pasivelor in situatiile financiare ale entitatii. Aceasta evaluare se concentreaza pe determinarea valorii juste a activelor.

In concluzie, cele doua tipuri de evaluari au scopuri diferite si sunt guvernate de reglementari distincte.

Temei legal

Normele de aplicare a Codului fiscal: HG 1/2016

TITLUL IX Impozite si taxe locale - CAPITOLUL II Impozitul pe cladiri si taxa pe cladiri - SECTIUNEA a 4-a Calculul impozitului pe cladirile nerezidentiale -
39.
(1) Rapoartele de evaluare se intocmesc de un evaluator autorizat in conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate in vigoare la data evaluarii si reflecta valoarea cladirii la data de 31 decembrie a anului anterior anului de referinta si nu se inregistreaza in evidentele contabile.