​Noi reguli la impozitarea veniturilor din chirii

Inchirierea pe termen scurt nu se mai aplica asupra normei de venit | Inchirierea pe termen scurt: cand devine activitate independenta | Majorarea plafonului CASS | Alte modificari fiscale importante

Prin al doilea pachet al reformei fiscal-bugetare, Guvernul a adoptat modificari semnificative in ceea ce priveste veniturile din chirii. Vom analiza in acest articol care sunt schimbarile aplicabile in 2026 si ce trebuie sa stie proprietarii cu privire la modul de impozitare si taxe ce trebuie achitate catre stat. 

Inchirierea pe termen scurt nu se mai aplica asupra normei de venit

O modificare importanta este cea a articolul 85 din Codul Fiscal.

Mai exact, pana la modificarea legislativa, Codul Fiscal prevedea ca pentru inchirierea a mai putin de 5 camere/case in regim turistic, impozitul se aplica asupra normei de venit stabilite anual de ANAF, nu asupra venitului real.

Cu noua lege, veniturile realizate din inchirierea pe termen scurt a 1-7 camere situate in locuinte proprietate personala se vor impozita conform prevederilor unui nou articol din Codul Fiscal, si anume 68^3 - „Stabilirea impozitului pentru veniturile realizate din prestarea de servicii de cazare”. 

Acesta prevede impozitarea veniturilor din inchirierea pe termen scurt cu 10% asupra venitului net anual. Venitul net se calculeaza prin deducerea cotei forfetare de 30% asupra venitului brut, iar venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura, incasate in cursul anului fiscal. 

Asadar, inchirierea pe termen scurt a 1-7 camere se va impozita astfel:

Impozitul = 10% aplicat la venitul net, impozit final

Venitul net = Venit brut – 30% cota forfetara

ATENTIE!
Nu se cuprinde in venitul brut comisionul retinut de platformele care faciliteaza cazarea (ex: Booking, Airbnb).

Alte reguli importante:

1. Pentru determinarea venitului net din prestarea de servicii de cazare, NU exista obligatia tinerii contabilitatii, ci doar completarea partii de venituri in Registrul de evidenta fiscala.

2. Sumele in valuta se convertesc la cursul BNR din ziua anterioara incasarii.

3. Se pastreaza obligatoriu fisa de ocupare a capacitatii de cazare.

4. Impozitul se declara si se plateste prin Declaratia Unica, pana la termenul legal anual stabilit de Codul fiscal.

Ce ramane:
Cota forfetara de 20% pentru veniturile obtinute din chiriile pe termen lung. Impozitarea veniturilor din chiriile pe termen lung (mai mult de 30 de zile) se face prin aplicarea cotei de 10 % asupra venitului net (Venitul net in acest caz = venit brut – 20% cota forfetara). 

Inchirierea pe termen scurt: cand devine activitate independenta

O alta modificare importanta este introducerea unui nou alineat la art. 67 din Codul Fiscal -  alin. (1^1) - care precizeaza ca veniturile provenite din inchirierea pe termen scurt a mai mult de 7 camere reprezinta venituri din activitati independente si se impoziteaza conform art. 68^3, mai sus mentionat.

Cu alte cuvinte, din momentul in care un contribuabil ofera spre cazare peste 7 camere intr-un an fiscal:
 

• venitul este considerat venit obtinut din activitate independenta 
• venitul se impoziteaza conform prevederilor art. 68^3 din Codul Fiscal – aplicandu-se 10% asupra venitului net calculat prin deducerea cotei forfetare de 30% asupra venitului brut. 

Asadar:

• veniturile obtinute din inchirierea pe termen scurt a 1-7 camere = venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal
• veniturile obtinute din inchirierea pe termen scurt a peste 7 camere = venituri din activitati independente

Majorarea plafonului pentru CASS  

Prin noua lege s-a majorat si plafonul CASS in cazul veniturilor obtinute din activitati independente (deci si din inchirierea a mai mult de 7 camere). In acest sens art. 170 din Codul Fiscal se modifica astfel:

„(1) Persoanele fizice care in anul fiscal pentru care se depune declaratia prevazuta la art. 122 au realizat venituri din cele prevazute la art. 155 alin. (1) lit. b), din una sau mai multe surse, datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate la o baza anuala de calcul egala cu suma rezultata prin cumularea venitului net anual realizat/brut sau normei anuale de venit, respectiv a normei anuale de venit ajustate, dupa caz, stabilite potrivit art. 68, 681, 683 si 69, dupa caz, care nu poate fi mai mare decat cea corespunzatoare unei baze anuale de calcul egale cu nivelul de 72 de salarii minime brute pe tara. La determinarea bazei anuale de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate nu se iau in considerare pierderile fiscale anuale prevazute la art. 118.”

Pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal (unde sunt incluse si veniturile din inchirierea pe termen scurt a 1 - 7 camere inclusiv) , CASS-ul se plateste la plafoanele de 6, 12 si 24 de salarii minime).
 

Alte modificari fiscale importante

Alte modificari fiscale importante incluse in noua lege sunt:

1. Impozitul pe profit si limitarea deductibilitatilor. Multinationalele care nu intra sub impozitul minim pe cifra de afaceri (IMCA) vor avea restrictii mult mai severe privind cheltuielile cu proprietatea intelectuala, consultanta, managementul. Entitatile mari, platitoare de IMCA, nu sunt vizate de aceste limitari.

2. Investitii, titluri de valoare si criptomonede.
Impozitarea castigurilor din investitii devine mai dura:

- pentru titluri vandute prin brokeri:

• 3% pentru detineri peste un an (in loc de 1%)
• 6% pentru vanzari intr-un termen sub un an (in loc de 3%)

- pentru tranzactii efectuate fara broker: impozitul creste la 16%.

3. Operatiunile cu criptomonede vor fi impozitate tot cu 16%, mentinandu-se exceptia pentru castigurile mici (sub 200 lei/tranzactie, dar cel mult 600 lei/an).

4. Taxe locale si taxa pe lux. Masurile includ:

• cresterea impozitelor pe cladiri, terenuri si vehicule incepand cu anul 2026;
• reducerea numarului de scutiri;
• formalizarea sistemului e-Proprietate;
• majorarea cotei taxei pe lux de la 0,3% la 0,9%, pentru active de mare valoare.

Sursa foto: Pexels.com