Cat este impozitul pe chirii | Impozit chirii persoane fizice | Impozit chirii persoane juridice | Reguli inchiriere apartamente in scop turistic | CASS chirii 2026  | Exemplu de calcul impozit chirii si CASS​| ​Inregistrarea la ANAF a contractelor de inchiriere 

Veniturile din chirii sunt denumite venituri din cedarea folosintei bunurilor si sunt supuse impozitului pe venit, conform prevederilor Codului Fiscal. Impozitul pe chirii se aplica asupra venitului net, care se determina prin aplicarea unei cote forfetare de cheltuieli deductibile asupra venitului brut stabilit initial.   

In acest articol vom prezenta principalele reguli care se aplica in 2026 la impozitarea veniturilor din chirii si vom oferi un exemplu de calcul impozit chirii si contributii obligatorii.

Cat este impozitul pe chirii in 2026 si care este baza legala?

Veniturile din chirii se incadreaza ca venituri din cedarea folosintei bunurilor, iar regimul lor fiscal este stabilit prin prevederile art 83-90 din Codul Fiscal.

In 2026, impozitul pe chirii se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului impozabil (venit net anual obtinut din chirie) si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri, la momentul platii veniturilor. Venitul net anual din cedarea folosintei bunurilor se stabileste prin deducerea din venitul brut a cotei forfetare de 20% asupra venitului brut.

Astfel, formula de calcul impozit chirii este urmatoarea:

Impozit chirii = (Chirie anuala in suma bruta – 20% cheltuieli forfetare) x 10% 

Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.
   

Impozit chirii persoane fizice

Atunci cand o persoana fizica inchiriaza bunuri din patrimoniul personal unei alte persoane fizice, este necesara stabilirea corecta a venitului net anual si a impozitului datorat. Acest proces implica evaluarea veniturilor brute obtinute din cedarea folosintei bunurilor si calcularea ulterioara a veniturilor nete impozabile, conform reglementarilor fiscale in vigoare. 

Determinarea venitului brut 

Conform art. 84 alin. (1) din Codul Fiscal, venitul brut din cedarea folosintei bunurilor reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora. Cu alte cuvinte, venitul brut include TOATE sumele convenite in contract, incasate sau nu, pentru perioada fiscala respectiva. 

Asadar, venitul brut din chirii, EXCLUDE:
 

1. Veniturile din arendarea bunurilor agricole
2. Veniturile platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila
3. Veniturile din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala

In schimb, venitul brut INCLUDE: 
 

1. Cheltuieli suportate de chirias. Daca exista cheltuieli care, potrivit dispozitiilor legale sau intelegerii contractuale, ar trebui sa fie suportate de proprietar (sau de uzufructuar ori alt detinator legal), dar acestea sunt efectuate de catre chirias (cealalta parte contractanta), valoarea acestor cheltuieli se adauga la venitul brut. Aceasta inseamna ca, pe langa chiria convenita, se include si valoarea oricaror cheltuieli suportate de chirias pentru proprietar, crescand astfel baza de calcul a impozitului.
2. Investitii efectuate de chirias. De asemenea, valoarea investitiilor realizate de chirias la bunurile mobile sau imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal, care fac obiectul unui contract de cedare a folosintei bunurilor, inclusiv contractele de comodat, este considerata venit brut. Aceasta include, de exemplu, costuri de reparatii sau imbunatatiri aduse bunului inchiriat, daca acestea au fost efectuate de chirias in beneficiul proprietarului. 

DE STIUT! In cazul in care CHIRIASUL efectueaza investitii in bunurile inchiriate, acesta are OBLIGATIA de a comunica proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal valoarea investitiei in termen de 30 de zile de la finalizarea acesteia. PROPRIETARUL uzufructuarul sau alt detinator legal este, la randul sau, OBLIGAT sa declare la organul fiscal valoarea investitiilor realizate de chirias.

Determinarea venitului brut pentru chiria in valuta

In situatia in care chiria este stabilita in valuta, venitul brut anual se determina pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pietei valutare, comunicat de BNR, din anul de realizare a venitului.

ATENTIE! Dupa determinarea venitului brut, venitul net impozabil se calculeaza prin formula de calcul mai sus mentionata, si anume: Chirie anuala in suma bruta – 20% cheltuieli forfetare. La venitul net impozabil, se va aplica procentul de 10% pentru calculul impozitului pe chirie. 

Citeste si: Impozitul pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare: tot ce trebuie stii

Impozit chirii persoane juridice

Incepand cu data de 01.01.2024, OUG 115/2023 a introdus noi prevederi privind obligatiile fiscale ale persoanelor juridice care sunt chiriasi in spatii aflate in proprietatea persoanelor fizice. Astfel persoanele juridice au urmatoarele obligatii:
 

• Sa calculeze impozitul pe chirii. Cand o persoana juridica plateste chiria, va trebui sa calculeze impozitul pe chirii in baza venitului net (prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20%). Aceasta reprezinta o responsabilitate suplimentara pentru firme, deoarece anterior, sarcina revenea proprietarului persoana fizica.
• Sa plateasca chiria diminuata cu impozitul. Persoana juridica trebuie sa plateasca proprietarului -persoana fizica- contravaloarea chiriei, dar diminuata cu impozitul calculat. 
• Sa depuna declaratia D100 si sa plateasca impozitul. La sfarsitul fiecarei luni, persoana juridica trebuie sa declare si sa plateasca la ANAF impozitul pe chirii calculat si retinut. 
• Sa depuna declaratia anuala. De asemenea, firmele au obligatia de a depune o declaratie informativa anuala cu privire la chiriile platite si impozitul retinut. Aceasta declaratie trebuie depusa pana la data de 28 februarie a anului urmator.

ATENTIE- implicatii pentru proprietari multipli!!!

In cazul in care un bun este inchiriat si se afla in proprietatea a doua sau mai multor persoane, impozitul se calculeaza si se declara separat pe fiecare cota parte a proprietarilor.
   

Reguli inchiriere apartamente in scop turistic

Conform Pachetului 2 de masuri fiscale adoptat de Guvern in 2025:

1. Veniturile realizate din inchirierea pe termen scurt a 1-7 camere situate in locuinte proprietate personala se vor impozita conform prevederilor unui nou articol din Codul Fiscal, si anume 68^3 - „Stabilirea impozitului pentru veniturile realizate din prestarea de servicii de cazare”. 

Acesta prevede impozitarea veniturilor din inchirierea pe termen scurt cu 10% asupra venitului net anual. Venitul net se calculeaza prin deducerea cotei forfetare de 30% asupra venitului brut, iar venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura, incasate in cursul anului fiscal.  

Pentru aceste venituri, impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net anual, determinat prin scaderea din venitul brut a cheltuielilor estimate prin aplicarea unei cote forfetare de 30% asupra venitului brut.

Asadar, inchirierea pe termen scurt a 1-7 camere se va impozita astfel:

Impozitul = 10% aplicat la venitul net, impozit final

Venitul net = Venit brut – 30% cota forfetara

ATENTIE!

Nu se cuprinde in venitul brut comisionul retinut de platformele care faciliteaza cazarea (ex: Booking, Airbnb).

2. Veniturile provenite din inchirierea pe termen scurt a mai mult de 7 camere devin venituri din activitati independente (conform art. 67  alin. 1^1 din Codul Fiscal ) si se impoziteaza conform art. 68^3, mai sus mentionat .

Citeste: Ce taxe si impozite plateste un PFA in 2026

CASS chirii 2026

In 2026, sunt in vigoare urmatoarele reguli cu privire la plata CASS pentru chirii:

1. Pentru veniturile din chiriile pe termen lung si venituri din chirii pe termen scurt a 1 - 7 camere inclusiv, CASS-ul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% la plafoanele de 6, 12 si 24 de salarii minime, dupa caz, in vigoare la termenul de depunere a Declaratiei unice. 

Astfel:

→ Daca venitul obtinut din chirii este cuprins intre 6 si 12 salarii minime pe economie - CASS se plateste plafonat la 6 salarii minime. (4.050 x 6 x 10%= 2.430 lei)

→ Daca venitul obtinut din chirii este cuprins intre 12 si 24 de salarii minime - CASS de plata este plafonat la 12 salarii minime (4.050 x 12 x 10% = 4.860 lei).

→Daca venitul obtinut din chirii depaseste 24 de salarii minime - CASS se plateste plafonat la 24 de salarii minime (4.050 x 24 x 10 luni = 9.720 lei).

ATENTIE!
Analiza incadrarii in plafon se efectueaza prin cumularea veniturilor din drepturi de proprietate intelectuala, din asocierea cu o persoana juridica, cedarea folosintei bunurilor, activitati agricole, silvicultura si piscicultura, investitii, din alte surse, dupa cum urmeaza:

a) venitul net din drepturi de proprietate intelectuala; 
b) venitul net distribuit din asocieri cu persoane juridice, contribuabili potrivit prevederilor titlului II sau titlului III din Codul fiscal; 
c) venitul net sau norma de venit, dupa caz, pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor; 
d) venitul si/sau castigul/castigul net din investitii; 
e) venitul net sau norma de venit, dupa caz, pentru veniturile din activitati agricole, silvicultura si piscicultura; 
f) venitul brut si/sau venitul impozabil din alte surse. 

2. Pentru veniturile din chirii pe termen scurt a mai mult de 7 camere, CASS se datoreaza conform regulilor pentru veniturile din activitati independente, adica la plafoanele de  6 si 72 salarii minime brute pe tara. 

Exemplu de calcul impozit chirii si CASS

Presupunand ca o persoana fizica inchiriaza un apartament unei alte persoane fizice:
 

• Venit brut chirii = 19.909 lei
• Cheltuielile deductibile = 20%, adica 3.982 lei
• Venitul net= venit brut - cheltuieli deductibile = 15.927 lei

Impozitul aplicat este de 10% asupra venitului net, adica 10% x 15.927 = 1593 lei

Impozitul este in acest caz in sarcina proprietarului, deoarece chiriasul este tot persoana fizica.

Impozitul de 1593 lei se declara prin Declaratia unica si este in sarcina persoanei fizice.

Persoana fizica nu datoreaza CASS, deoarece venitul net de 15.927 lei este sub plafonul minim de la care ar fi obligatorie plata CASS-ului 10%.

ATENTIE! Persoana fizica poate opta pentru plata CASS si in acest caz, completand corespunzator Declaratia unica: B. Obtin venituri sub plafonul minim si optez pentru plata CASS CASS = 10 % x nr.luni x salariul minim Numarul de luni trebuie sa fie o valoare intrega intre 1 si 12.

Un capitol distinct, denumit „Capitolul II – Date privind CASS datorata de căatre persoanele fizice care opteaza pentru plata contributiei pentru anul 2025”, a fost adaugat pentru contribuabilii care aleg sa achite voluntar CASS în cursul anului fiscal. 

Inregistrarea la ANAF a contractelor de inchiriere

Contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor au obligatia sa inregistreze contractul de locatiune incheiat intre parti, precum si orice modificari ulterioare ale acestuia. 

Aceasta inregistrare trebuie realizata la organul fiscal competent in termen de cel mult 30 de zile de la data incheierii contractului sau de la data producerii modificarii acestuia. 
 

Procedura de inregistrare/modificare a contractelor de chirie

1. Depunerea cererii de inregistrare la organul fiscal competent. Pentru a efectua inregistrarea contractului, contribuabilii trebuie sa depuna Cererea de inregistrare a contractelor de locatiune, insotita de o copie a contractului de inchiriere, cu mentiunea "conform cu originalul" si semnatura locatorului. In cazul in care bunul a carui folosinta se cedeaza este detinut in comun, fiecare coproprietar are obligatia de a inregistra contractul de inchiriere la organul fiscal. 



DE STIUT! Organul fiscal in a carui raza teritoriala persoana fizica are domiciliul fiscal, conform legii, este, de regula, organul fiscal local aferent adresei de domiciliu a contribuabilului.  Pentru persoanele fizice nerezidente, in cazul unui bun imobil, organul fiscal competent este cel in a carui raza teritoriala se afla bunul imobil care face obiectul contractului de inchiriere. Daca exista un imputernicit (reprezentant fiscal) al persoanei fizice nerezidente, organul fiscal competent va fi cel in a carui raza teritoriala se afla domiciliul fiscal al imputernicitului. 

2. Inregistrarea modificarii/incetarii contractului. Modificarea sau incetarea contractului de locatiune poate fi inregistrata de catre locator la organul fiscal, prin depunerea din nou a Cererii de inregistrare a contractelor de locatiune, avand bifata in formular casuta "Modificare" sau "Incetare", dupa caz, si insotita de documentele justificative relevante. 

Inregistrarea contractului de locatiune, a oricaror modificari ulterioare ale acestuia sau a incetarii contractului la organul fiscal competent se poate face astfel:

a) Direct la registratura organului fiscal. Data inregistrarii la registratura organului fiscal competent este data la care cererea de inregistrare este depusa. Dovada inregistrarii consta in copia cererii de inregistrare pe care sunt inscrise numarul si data inregistrarii de catre organul fiscal competent.

b) Prin poșta. In acest caz, data inregistrarii va fi considerata data postei (data stampilei postale). Pentru cererile depuse prin posta cu confirmare de primire, dovada in acest caz este copia cererii insotita de confirmarea de primire, semnata de un reprezentant al organului fiscal competent. 

c) Prin mijloace electronice de transmitere la distanța. Data inregistrarii este cea indicata in mesajul electronic transmis de sistemul de tranzactionare a informatiilor (cum ar fi "Spatiul Privat Virtual" - SPV). 

Formularul electronic al Cererii de inregistrare a contractelor de locatiune C168 poate fi descarcat accesand portalul ANAF la www.anaf.ro, sectiunea "Servicii online", rubrica "Declaratii electronice". 

Transmiterea se poate face prin intermediul: 

    • Serviciului "Spatiul Privat Virtual" (SPV): In rubrica "Depunere declaratie unica si alte formulare SPV-PF". 
    • Platforma e-guvernare.ro: Utilizand semnatura electronica calificata, necesara pentru confirmarea identitatii si validarea documentelor transmise electronic

Pentru cererile depuse electronic, dovada este reprezentata de copia cererii impreuna cu mesajul electronic de confirmare primit de la sistemul de tranzactionare a informatiilor, confirmand inregistrarea. 

Sursa foto: Pexels.com