Impozit pe chirie in 2024: mod de calcul, obligatii fiscale persoane fizice si juridice

Impozitul pe veniturile din chirii reprezinta o componenta esentiala a sistemului fiscal, avand un impact direct asupra proprietarilor de imobile care isi inchiriaza bunurile. Intelegerea corecta a regimului de impozitare a veniturilor din chirii este cruciala atat pentru persoanele fizice, cat si pentru cele juridice, prin urmare va prezentam in acest articol detalii importante despre cadrul legal si fiscal aplicabil. Vom detalia obligatiile contribuabililor, metodele de calcul ale impozitului pe chirii in 2024, termenele de declarare si plata, precum si alte informatii utile!

Cat este impozitul pe chirii in 2024 si care este baza legala?

Veniturile din chirii se incadreaza ca venituri din cedarea folosintei bunurilor, iar regimul lor fiscal este stabilit prin prevederile Codului Fiscal.

In 2024, impozitul pe chirii se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net obtinut din chirie si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri, la momentul platii veniturilor.

Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.
 

Impozit chirii persoana fizica

Incepand cu 1 ianuarie 2024, venitul impozabil din chirii este venitul net anual din cedarea folosintei bunurilor, care se stabileste prin deducerea unei cote forfetare de 20% aplicata asupra venitului brut. 

Conform art. 84 alin. (1) din Codul Fiscal, venitul brut din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, din arendarea bunurilor agricole, precum si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora. 

Asadar, venitul brut din chirii, exclude:
 

• veniturile din arendarea bunurilor agricole
• veniturile platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila
• veniturile din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala

DE STIUT!

1. In calculul venitului brut din inchirierea unei proprietati, se adauga la veniturile efectiv primite si valoarea oricaror cheltuieli care, desi legal sunt in sarcina proprietarului, sunt de fapt efectuate de chirias (reparatii sau imbunatatiri la proprietate pe care chiriasul alege sa le faca si pentru care suporta costurile). De exemplu, daca un chirias decide sa efectueze o reparatie majora la proprietatea inchiriata si aceasta cheltuiala ar fi trebuit in mod normal sa fie suportata de proprietar, valoarea acestei cheltuieli se adauga la venitul brut din chirii al proprietarului.

2. In situatia in care chiria este stabilita in valuta, venitul brut anual se determina pe baza chiriei lunare evaluate la cursul de schimb mediu anual al pietei valutare, comunicat de BNR, din anul de realizare a venitului.

IMPORTANT!
Incepand cu 01.01.2024, contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor nu mai au obligatia completarii Registrului de evidenta fiscala si de conducere a evidentei contabile. Astfel, proprietarii care opteaza pentru determinarea venitului net in sistem real,  pot calcula venitul net impozabil prin simpla aplicare a cotei forfetare asupra venitului brut, fara necesitatea unei contabilitati detaliate sau a unui Registru de evidenta fiscala. 

Citeste si: Impozitul pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare: tot ce trebuie stii

Impozit chirii persoana juridica

Incepand cu data de 01.01.2024, OUG 115/2023 a introdus noi prevederi privind obligatiile fiscale ale persoanelor juridice care sunt chiriasi in spatii aflate in proprietatea persoanelor fizice. Astfel persoanele juridice au urmatoarele obligatii:
 

• Sa calculeze impozitul pe chirii. Cand o persoana juridica plateste chiria, va trebui sa calculeze impozitul pe chirii in baza venitului net (prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20%). Aceasta reprezinta o responsabilitate suplimentara pentru firme, deoarece anterior, sarcina revenea proprietarului persoana fizica.
• Sa plateasca chiria diminuata cu impozitul. Persoana juridica trebuie sa plateasca proprietarului -persoana fizica- contravaloarea chiriei, dar diminuata cu impozitul calculat. 
• Sa depuna declaratia D100 si sa plateasca impozitul. La sfarsitul fiecarei luni, persoana juridica trebuie sa declare si sa plateasca la ANAF impozitul pe chirii calculat si retinut. 
• Sa depuna declaratia anuala. De asemenea, firmele au obligatia de a depune o declaratie informativa anuala cu privire la chiriile platite si impozitul retinut. Aceasta declaratie trebuie depusa pana la data de 28 februarie a anului urmator.

ATENTIE- implicatii pentru proprietari multipli!!!

In cazul in care un bun este inchiriat si se afla in proprietatea a doua sau mai multor persoane, impozitul se calculeaza si se declara separat pe fiecare cota parte a proprietarilor.

Cand se plateste impozitul pe chirie?

Impozitul pe chirii se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.

CASS chirii 2024

Persoana fizica care inchiriaza unei persoane juridice, in anul 2024, trebuie sa plateasca CASS daca veniturile sale sunt de cel putin 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei unice.

La stabilirea pragului peste care se plateste CASS, se iau in considerare si alte venituri, nu doar cele din chirii, de exemplu venituri din drepturi de proprietate intelectuala,  activitati agricole, investitii, alte surse).

CASS -ul aplicat este de 10%. 

Studii de caz impozit din chirii 2024

VA prezentam mai jos mai multe studii de caz utile cu privire la impozitul pe chirii in 2024.

Venituri din chirii proprietar nerezident

INTREBARE:

Societatea a inchiriat un apartament de la o persoana fizica nerezidenta in luna iulie 2024, cand a calculat si retinut impozit pe venit de 10%.

Unde se declara in declaratia 100 acest impozit pe venit de la persoane fizice nerezidente din chirii? 

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de 19 Aug 2024 

Declararea impozitului retinut se face prin formularul D100 completat cu creanta bugetara cod 628 - Impozit pe venit din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scopuri turistice a camerelor, care trebuie depus pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.

De asemenea, societatea va depune, pana la data de 28 februarie a anului urmator celui in care a platit chiriile, formularul D205 cu chiria platita si impozitul retinut.

Potrivit art. 82 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedura fiscala, Orice persoana sau entitate care este subiect intr-un raport juridic fiscal se inregistreaza fiscal primind un cod de identificare fiscala. Codul de identificare fiscala este: (... ) e) pentru persoanele fizice care nu detin cod numeric personal, numarul de identificare fiscala atribuit de organul fiscal.

Pentru declarare in D205, persoana fizica nerezidenta trebuie sa obtina numar de identificare fiscala (NIF) si sa il comunice societatii. Acesta se poate obtine prin completarea si depunerea formularului (D030) Declaratie de inregistrare fiscala/Declaratie de mentiuni/Declaratie de radiere pentru persoane fizice care nu detin cod numeric personal. 

Descopera mai multe studii de caz cu privire la impozitul pe chirii in articolul: Monografie impozit chirii 2024: studii de caz utile

Impozitare venituri din chirii la societate

INTREBARE:

Societatea comerciala are inchiriat un spatiu in care isi desfasoara activitatea. Spatiul este inchiriat de la o persoana fizica care are cod de TVA. Pentru aceasta chirie societetea primeste factura de la persoana fizica, pe codul de TVA, iar chiria este cu TVA. Nelamurirea mea este daca eu trebuie sa ii aplic retinerea la sursa a impozitului pentru chirie avand in vedere ca primesc o factura. Contabilul acestei persoane fizice sustine ca trebuie sa aplicam regula ca la contractele obisnuite, respectiv sa deducem 20% cota forfetara si apoi sa retinem impozitul. El sustine ca factura este doar pentru TVA. Pana acum nu am intalnit acest rationament. In plus, mi se pare, cred ca atat cat se emit facturi atunci au o evidenta in sistem real. 

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de 08 Aug 2024 

1. Tratamentul impozitarii veniturilor din chirii (la societate)

Conform art.84 ind. 1 din Codul fiscal, care a fost modificat prin OUG 115/2023:

(1) In cazul veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, altele decat cele din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, platite de persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, venitul brut reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

(2) In situatia in care chiria reprezinta echivalentul in lei al unei valute, venitul brut se determina pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din ziua precedenta celei in care se efectueaza plata.

(3) Venitul net din cedarea folosintei bunurilor, altul decat venitul din arendarea bunurilor agricole si din inchirierea in scop turistic a camerelor situate in locuinte proprietate personala, se stabileste la fiecare plata, de catre platitorii de venit, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila, prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia.

(4) Platitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entitati care au obligatia de a conduce evidenta contabila au si obligatia de a calcula, retine, declara si plati impozitul corespunzator sumelor platite.

(5) Impozitul se calculeaza prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net si se retine la sursa, de catre platitorii de venituri prevazuti la alin. (4), la momentul platii veniturilor.

(6) Impozitul calculat si retinut reprezinta impozit final si se plateste la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.

(7) Contribuabilii nu au obligatia de completare a Registrului de evidenta fiscala si de conducere a evidentei contabile.

Contabilul persoanei fizice are dreptate. Este drept ca aceasta reglementare este una relativ noua, fiind introdusa prin OUG 115/2023 si abia incepand cu anul 2024 este aplicabila.

Conform acestei ordonante, in situatia in care o persoana juridica, care are obligatia de a conduce evidenta contabila, inchiriaza un bun imobil de la o persoana fizica, obligatia calcularii, retinerii, declaratii si platii ii revine persoanei juridice. Asa cum este prevazut la art. 84, alin. (4) prezentat mai sus.

De exemplu: Pentru o chirie lunara de 10.000 lei avem:

Cheltuiala cu chiria = 10.000 lei
Impozit pe chirii = ( 10.000 - 20% * 10.000 ) *10%
Impozit pe chirii = 800 lei

Societatea dvs. are obligatia declararii acestui impozit in D100, pana pe 25 a lunii urmatoare.

Societatea va depune, de asemenea, pana in ultima zi a lunii februarie a anului urmator celui in care a platit chiriile, o declaratie privind chiriile platite si impozitul retinut la sursa. Este vorba despre D205 " Declaratie informativa privind impozitul retinut la sursa si castigurile/pierderile din investii, pe beneficiari de venit, conform OPANAF nr. 154/29.01.2024". Aceasta declaratie reprezinta un sumar/rezumat a ceea ce dvs. veti declara in cursul anului in D100 ca impozit pe chirii retinut la sursa.

Drept urmare, la data platii chiriei, dvs, in calitate de chirias (persoana juridica care are obligatia de a conduce evidenta contabila) veti calcula impozitul pe chirii si veti achita proprietarului, persoana fizica, chiria lunara stabilita prin contract, dar diminuata cu impozitul calculat. Concret, pentru exemplul meu veti avea de achitat catre persoana fizica:
10.000 lei - 800 lei = 9.200 lei

Legat de acesta afirmatie "In plus mi se pare cred ca atat cat se emit facturi atunci au o evidenta in sistem real.", as vrea sa mentionez urmatoarele:

Potrivit vechilui art. 88 din Codul Fiscal: "Venitul net anual din cedarea folosintei bunurilor, determinat in sistem real pe baza datelor din contabilitate potrivit prevederilor art. 68, se impoziteaza potrivit prevederilor cap. XI - Venitul net anual impozabil."

Acest articol a fost insa abrogat prin OUG 115/2023. In prezent nu mai este in vigoare. Deci, veniturile din cedarea folosintei bunurilor nu se mai impun in sistem real, ci in cota forfetara.

Asadar, venitul din chirii obtinut de persoana fizica, nu se mai impoziteaza la persoana fizica. Aceasta obligatie asa cum am prezentat mai sus, incepand cu 1 ianuarie 2024 s-a transferat de la proprietarul-persoana fizica la chiriasul - persoana juridica.

2. Tratamentul TVA aferent chiriilor

Operatiunea de inchirierea este una scutita fara drept de deducere, insa proprietarul a optat pentru taxare, din diferite motive.
Dvs. puteti deduce TVA-ul aferent chiriei, atat timp cat cheltuiala este deductibila si utilizata in scopul desfasurarii activitatii economice. Fiind chiria aferenta sediului social al societatii, atat cheltuiala cat si TVA-ul sunt deductibile.

Aditional, va recomand ca solicitati de la proprietar, notificarea privind optiunea de taxare pentru activitatea de inchiriere. In cazul controalelor, inspectorii ANAF solicita acest document si este bine sa il aveti. 

Monografie contabila. Retinere impozit la sursa la plata chiriei

INTREBARE:
Care este monografia contabila si prin ce este reglementata prevederea privind retinerea la sursa a impozitului pe venitul din chirii datorat de PF pentru imobilele inchiriate catre PJ? 

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de​ 27 Ian 2024 

Prevederea privind retinerea la sursa a impozitului pe venitul din chirii datorat de PF pentru imobilele inchiriate catre PJ este reglementata de Codul fiscal.

Conform legislatiei fiscale, persoanele juridice care achita chirie catre persoane fizice au obligatia de a retine si vira la bugetul de stat impozitul pe venit aferent acestor venituri, la o rata de 10%.

PF trebuie sa declare veniturile din chirii in declaratia sa anuala de impozit si sa plateasca eventual CASS.

Declararea si plata impozitului de catre PJ:

PJ trebuie sa depuna declaratia privind impozitul retinut la sursa si sa vireze sumele retinute catre bugetul de stat (D100 si D205).

Monografia contabila pentru veniturile din chirii ale unei persoane fizice (PF) care sunt impozitate la sursa, adica impozitul pe venitul din chirii este retinut de catre persoana juridica (PJ) care inchiriaza, poate fi prezentata astfel:

612 = 462 - valoarea chiriei

462 = 446 - valoare impozit 10% retinut

446 = 5121 - cval. impozitului achitat

462 = 5121 - cval. chiriei platite