Impozitul pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare: tot ce trebuie stii

Pe langa aspectele juridice si financiare implicate in tranzactiile imobiliare, exista si obligatii fiscale pe care trebuie sa le respecte atat vanzatorii, cat si cumparatorii. Un element esential al acestor obligatii este impozitul pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare. Acest articol isi propune sa ofere o imagine clara si detaliata asupra acestui tip de impozit, abordand aspecte precum baza legala, cuantumul impozitului in 2024, persoanele responsabile de plata acestuia si eventualele scutiri sau reduceri aplicabile. 

Ce este impozitul pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare

Impozitul pe veniturile din transferul proprietatilor imobiliare este o taxa pe care contribuabilii trebuie sa o plateasca la transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor. Acest impozit se aplica atat asupra constructiilor de orice fel si terenurilor aferente acestora, cat si asupra terenurilor fara constructii. Scopul principal al acestui impozit este de a genera venituri pentru bugetul de stat si pentru bugetele locale, asigurand totodata un cadru fiscal echitabil pentru tranzactiile imobiliare.

Care este baza legala pentru calculul si plata impozitului pe tranzactii imobiliare

Baza legala pentru calculul si plata impozitului pe tranzactii imobiliare este Codul Fiscal (art.111-113). 

Astfel, conform art. 111 din Codul Fiscal, impozitul se calculeaza prin aplicarea unor cote procentuale la valoarea tranzactiei, valoare declarata de parti in actul de vanzare-cumparare. 

In cazul in care valoarea declarata este inferioara valorii minime stabilite prin studiul de piata realizat de catre camerele notarilor publici cu experti evaluatori autorizati in conditiile legii, impozitul se calculeaza la nivelul valorii stabilite prin studiul de piata.

Camerele notarilor publici actualizeaza cel putin o data pe an studiile de piata intocmite de experti evaluatori autorizati in conditiile legii, care trebuie sa contina informatii privind valorile minime consemnate pe piata imobiliara specifica in anul precedent, si le comunica directiilor generale regionale ale finantelor publice din cadrul A.N.A.F.

Cat este impozitul pe tranzactii imobiliare in 2024

In 2024, impozitul pe tranzactiile imobiliare se calculeaza prin aplicarea urmatoarelor cote:

• 3% pentru constructiile de orice fel si terenurile aferente acestora, precum si pentru terenurile de orice fel fara constructii, detinute o perioada de pana la 3 ani inclusiv.
• 1% pentru imobilele descrise anterior, detinute o perioada mai mare de 3 ani.

Cine plateste impozitul pe transferul de proprietate in 2024

Impozitul pe transferul de proprietate in 2024 este datorat de contribuabilii care efectueaza transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor. 

Notarii publici au obligatia de a calcula si incasa acest impozit inainte de autentificarea actului sau finalizarea procedurii succesorale. 

Impozitul calculat si incasat se plateste pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost incasat.

In cazul transferului prin hotarare judecatoreasca sau prin executare silita impozitul datorat se calculeaza si se incaseaza de catre organul fiscal competent. 

In cazul transferului de proprietate pe alta cale decat cea notariala sau judecatoreasca, contribuabilii trebuie sa declare venitul obtinut in termen de 10 zile de la data transferului, pentru a permite organului fiscal sa calculeze impozitul datorat.

Scutiri sau reduceri de la plata impozitului pe tranzactii imobiliare

Legislatia prevede mai multe situatii in care contribuabilii sunt scutiti de la plata impozitului pe tranzactii imobiliare in 2024. Aceste scutiri sunt menite sa protejeze anumite categorii de persoane. Iata care sunt scutirile de plata impozitului pe transferul dreptului de proprietate, conform art. 111, alin (2):
 

• La dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor de orice fel prin reconstituirea dreptului de proprietate in temeiul legilor speciale.
• In cazul donatiilor intre rude si afini pana la gradul al III-lea inclusiv, precum si intre soti. Rudele de gradul al treilea sunt strabunicii, stranepotii, nepotii de frate/ sora si unchii/ matusile, cele de gradul al doilea - bunicii, nepotii sau fratii/ surorile, iar cele de gradul intai - parintii si copiii.
• In cazul actelor de desfiintare cu efect retroactiv pentru actele de transfer al dreptului de proprietate asupra proprietatilor imobiliare.
• In cazul constatarii in conditiile art. 13 din Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata.
• In cazul in care transferul de proprietate se face ca dare in plata pentru stingerea obligatiilor asumate prin credite, pentru o singura operatiune de dare in plata.
• In cazul in care transferul dreptului de proprietate se realizeaza cu titlul de mostenire, daca succesiunea este dezbatuta si finalizata in termen de 2 ani de la data decesului autorului succesiunii. In cazul nefinalizarii procedurii succesorale in termenul prevazut mai sus, mostenitorii datoreaza un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale.

Obligatiile declarative ale notarilor publici cu privire la transferul proprietatilor imobiliare

Notarii publici au obligatia sa depuna semestrial la organul fiscal teritorial o declaratie informativa privind transferurile de proprietati imobiliare,cuprinzand urmatoarele elemente pentru fiecare tranzactie:
 

• partile contractante;
• valoarea inscrisa in documentul de transfer;
• impozitul pe venitul din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal;
• taxele notariale aferente transferului.

 

Studiu de caz privind impozitul din tranzatiile imobiliare

Una dintre cele mai des intalnite intrebari cu privire la impozitul pe veniturile din transferul dreptului de proprietate se refera la obligatiile fiscale ale proprietarului terenului pentru care s-a constituit dreptul de superficie. Pentru a clarifica acest aspect, va prezentam mai jos o speta utila, cu raspuns de la specialisti.

Contractul de superficie si impozitul pe veniturile din transferul dreptului de proprietate 

INTREBARE:

O persoana fizica a incheiat cu o societate comerciala in anul 2021 un contract de inchiriere teren cu acordare drept de superficie. Contractul este incheiat pe o perioada de 99 ani. Pretul contractului este de 500 euro/an. In anul 2021 a incasat echivalentul in lei a cate 500 euro pentru anii 2021 si 2022. In anul 2023 a incasat in avans echivalentul in lei a cate 500 de euro pentru 4 ani: 2023, 2024, 2025 si 2026. In contract este specificat ca plata se face in lei la cursul BNR din ziua platii. Pana la data de astazi, persoana fizica nu a depus nicio declaratie aferenta acestui contract.

Cum declara proprietarul aceste incasari? Trebuie sa depuna declaratia C168? Si declaratia unica trebuie depusa pentru fiecare an, incepand cu anul 2021? 

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de 26 Mar 2024 

Potrivit art. 693 alin. (1) din Codul civil, superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta. Dreptul de superficie se poate constitui cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Codul civil reglementeaza superficia ca fiind dreptul real imobiliar, un dezmembramant al dreptului de proprietate privata.

Acesta care cuprinde„ in continutul sau juridic dreptul de proprietate asupra unei constructii, plantatii ori altor lucrari autonome cu caracter durabil, prin ipoteza amplasate pe terenul proprietatea altuia, precum si prerogativa folosintei si in mod limitat prerogativele posesiei si dispozitiei asupra terenului respectiv”. Astfel, continutul juridic al dreptului de superficie include posesia asupra terenului respectiv ca atribut al dreptului de proprietate, aceasta fiind astfel impartita intre proprietarul terenului si titlarului dreptului de superficie.

Codul fiscal prevede la art. 111 alin. (1) ca la transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin acte juridice intre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza la valoarea tranzactiei prin aplicarea urmatoarelor cote:
a) 3% pentru constructiile de orice fel si terenurile aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii, detinute o perioada de pana la 3 ani inclusiv;
b) 1% pentru imobilele descrise la lit. a), detinute o perioada mai mare de 3 ani.

Impozitul pe venit se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dezmembramantul dreptului de proprietate si se incaseaza de notarul public inainte de autentificarea actului.

In cazul in care valoarea declarata este inferioara valorii minime stabilite prin studiul de piata realizat de catre camerele notarilor publici, notarul public notifica organelor fiscale respectiva tranzactie.
 
In concluzie, persoana fizica proprietara a terenului pe care se constituie dreptul de superficie ca dezmembramant al dreptului de proprietate are calitatea de contribuabil datorand impozit pe venit din transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia din patrimoniul personal stabilit aplicand procedura si cota de mai sus la valoarea tranzactiei.

Pentru veniturile astfel calificate nu se depune Declaratia unica si nici C168, acestea depunandu-se doar in cazul veniturilor calificate drept venituri din cedarea folosintei bunurilor. Veniturile de natura celor analizate nu sunt incluse in bazele de calcul al contributiilor sociale obligatorii.
 
In situatia in care obiectul contractului nu vizeaza constituirea unui drept de superficie, ci inchirierea unui teren ca bun imobil, urmeaza a fi aplicate dispozitiile fiscale corespunzatoare veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, conform art. 83 si urmatoarele din Codul fiscal.