Conditii cota redusa de TVA locuinte | Studii de caz TVA locuinte

Incepand cu 1 august 2025, regimul TVA pentru tranzactiile imobiliare a fost modificat substantial, odata cu cresterea cotei standard TVA de la 19% la 21%. Totusi, legislatia in vigoare stabileste criterii clare in baza carora anumite tranzactii pot beneficia in continuare de cota redusa de 9%. 

In acest articol vom clarifica cele mai frecvente aspecte ce apar in practica cu privire la cota de TVA pentru locuinte, inclusiv conditiile pentru care se mai poate aplica cota redusa! 

Conditii cota redusa de TVA la locuinte

Inainte de modificarile aduse Codului fiscal prin Legea 141/2025, pentru livrarea de locuinte noi putea fi aplicabila cota redusa de TVA de 9% cu indeplinirea anumitor conditii.

Conditiile cumulative care trebuiau indeplinite pentru aplicarea cotei reduse de TVA erau prevazute la art. 291 alin. (2) lit. m) pct. 3, si anume:
 

• au o suprafata utila de maximum 120 mp (fara a include anexele gospodaresti);
• valoarea totala, inclusiv terenul pe care sunt construite, nu depaseste 600.000 lei (fara TVA);
• sunt achizitionate de persoane fizice, individual sau impreuna cu alte persoane fizice;

Daca aceste conditii erau indeplinite, se putea aplica cota redusa de 9%. In lipsa indeplinirii acestor conditii, operatiunea trebuia supusa cotei standard de 19% valabila pana la intrarea in vigoare a Legii 141/2025. 

IMPORTANT! Conditiile de indeplinit se aplica pentru locuinte noi vandute catre persoane fizice. NU se aplica pentru locuintele vechi!

Odata cu introducerea Legii 141/2025, cota redusa de TVA pentru locuinte noi a fost eliminata, iar livrarea acestor imobile se supune cotei standard de TVA de 21%.

Exceptia de la aplicarea cotei standard de 21%! Conform prevederilor art. 3 din Legea 141/2025, daca pana la data de 1 august 2025, a fost incheiat un antecontract cu plata in avans, se poate aplica in continuare cota redusa de TVA cu CONDITIA ca livrarea sa se realizeze pana la 31 iulie 2026.

ATENTIE! Daca antecontractul a fost incheiat in perioada 3 iulie – 31 iulie 2025, la data livrarii locuintei trebuie facuta dovada achitarii unui avans de 20% din valoarea locuintei exclusiv TVA, achitat integral pana la data de 31 iulie 2025. 
 

Ce inseamna constructie noua?

Conform Codului fiscal (art. 292 alin. (2) lit. f) coroborat cu normele), o constructie este considerata noua pana la 31 decembrie a anului urmator primei ocupari/utilizari. Daca imobilul a mai fost folosit/locuit si se afla in piata din 2019, nu mai este constructie noua.

Scutire TVA locuinte 

Art. 292 alin. (2) lit. f) Cod fiscal prevede scutirea de TVA pentru livrarea de constructii/ parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, cu exceptia livrarii de constructii noi sau de parti de constructii noi si a terenurilor construibile.

Cu alte cuvinte, vanzarea de apartamente vechi (nu constructii noi) = livrare scutita de TVA.

Nu conteaza daca locuinta are sub 120 mp sau sub 600.000 euro, acelea sunt conditii pentru locuinte noi. 

Pe factura se va trece mentiunea: “Neimpozabil in Romania art. 292 alin. (2) lit. f) Cod fiscal. “

Dotarile locuintei se pot include in costul apartamentului urmand ca la vanzare sa se aplice cota redusa de TVA si pentru aceste echipamente? 

In practica, a fost intalnita frecventa urmatoarea situatie: un dezvoltator imobiliar finalizeaza constructia unor case si are deja semnate promisiuni de vanzare-cumparare. Locuintele respecta toate conditiile legale pentru a beneficia de cota redusa de TVA. Unul dintre clienti solicita ca, la predarea casei, aceasta sa fie dotata suplimentar cu plita, cuptor, hota, chiuveta si masina de spalat rufe.

In acest context apare dilema: pot fi aceste echipamente achizitionate de firma si incluse in costul locuintei, astfel incat sa fie vandute cu TVA redus, considerandu-se parte integranta din imobil? Sau, dimpotriva, trebuie tratate ca bunuri distincte, inregistrate ca marfa si facturate separat, cu TVA standard? Si, foarte important, ar trebui ca aceste dotari sa fie mentionate expres in contractul de vanzare-cumparare?

Specialistii in legislatia fiscala spun ca, potrivit Reglementarilore contabile aprobate prin OMFP 1802/2014 (pct. 6,7 si 191) si normelor metodologice (pct. 23), aceste bunuri nu pot fi incluse in costul de achizitie al locuintei, pentru ca nu sunt atribuibile direct imobilului. Ele trebuie tratate ca marfa si facturate separat, aplicandu-se TVA standard (21% din august 2025). Conform normelor fiscale, aceste dotari reprezinta pentru client un scop in sine si nu pot fi considerate accesorii locuintei, deci nu pot beneficia de cota redusa de TVA. 

Citeste si: Modificarea cotei de TVA: Ce Se Intampla Cu Contractele Semnate Anterior Datei De 1 august?

Studii de caz TVA locuinte

VA prezentam mai jos doua studii de caz utile pentru a clarifica anumite probleme ce pot aparea in practica cu privire la aplicarea TVA la locuinte.

Vanzare cu plata in rate: TVA 2025 si TVA la factura finala explicate

Intrebare: 
Am o societate de constructii care a vandut o locuinta in septembrie 2023, cu suma totala de 90.000 euro, TVA inclus de 5%. Suma de 50.000 euro a fost facturata si incasata la data vanzarii, iar diferenta se incaseaza in rate anuale, pana in septembrie 2027. Pentru suma initiala de 50.000 euro si pentru rata 1 din 2024 s-a emis factura de avans cu TVA 5%.

1. Pentru rata din septembrie 2025, ce procent de TVA se va factura?

2. La incasarea ratei finale, cand se vor storna avansurile si se va factura integral locuinta, ce procent de TVA se va inscrie?

Mentionez ca, de la inceput, s-a incheiat contract de vanzare-cumparare cu plata in rate (nu s-a facut doar promisiune). 

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de​ 17 Sep 2025 

Ceea ce conteaza este momentul cand are loc livrarea in sens de TVA (adica momentul transferului dreptului de proprietate sau al dreptului de a dispune ca proprietar).

1) Daca dreptul de proprietate s-a transferat in septembrie 2023 (in actul de vanzare-cumparare NU exista rezerva dreptului de proprietate pana la ultima rata)

• Rata din septembrie 2025: TVA 5%.
• Factura finala, daca o emiteti la sfarsit: tot TVA 5%.

Motivul: cota aplicabila este cea din momentul faptului generator (livrarea), iar ratele ulterioare nu schimba cota. Avansurile creeaza exigibilitate, dar nu muta faptul generator. (art. 281 si art. 282 Cod fiscal; principiul cotei la data livrarii din art. 291)

Nota: factura din 2024 emisa cu TVA 5% este aliniata cu faptul ca livrarea a avut loc in 2023; nu se schimba cota.
 
2) Daca ati vandut cu rezerva dreptului de proprietate, iar livrarea are loc la ultima rata (in 2027)

• Rata din septembrie 2025 (dupa 1.08.2025): TVA 21% (cota standard). Din 1 august 2025 s-a eliminat cota redusa pentru locuinte obisnuite; exista doar o fereastra tranzitorie cu 9% pentru livrari efective pana la 31 iulie 2026, cu conditii stricte privind avansul si contractele incheiate pana la 1 august 2025. Daca livrarea finala este in 2027, tranzitoriu 9% nu se aplica.
• Factura finala in 2027: se aplica cota in vigoare la data livrarii. In prezent, pentru vanzari obisnuite catre persoane fizice, cota este 21%. Cota de 11% ramane doar pentru locuinte ca parte a politicii sociale, in conditiile art. 291 alin. (2) lit. l) si ale normelor metodologice (nu pentru cumparatorul persoana fizica obisnuita).
• Regularizare avansuri: la livrarea finala veti storna avansurile la cotele la care au fost emise (de exemplu 5% in 2023/2024, 21% in 2025) si veti factura integral bunul la cota aplicabila in 2027. Aceasta este procedura de regularizare la schimbarea cotei intre avans si livrare.

De verificat:

1. Exista in actul din septembrie 2023 rezerva dreptului de proprietate pana la ultima rata?
Daca NU, tratati 2025 la 5% si nu mai complicati cu regularizari.
Daca DA, rata din septembrie 2025 este 21%, iar finalul in 2027 ramane 21% (in afara cazului special de locuinte ca parte a politicii sociale).

2. Cine este cumparatorul si ce tip de imobil este Daca NU vorbim de caz de politica sociala (ex. locuinte livrate in conditiile art. 291 alin. (2) lit. l)), 11% nu se aplica.
Cadrul legal:

• Codul fiscal, Legea 227/2015:

art. 281 Faptul generator: intervine la data livrarii bunurilor sau prestarii serviciilor.
art. 282 Exigibilitatea TVA: intervine la data faptului generator, cu exceptii pentru avansuri si facturi emise inainte de livrare.
art. 291 Cotele de TVA: de la 1 august 2025 cota standard 21% si cota redusa 11% pentru categorii limitate; alin. (6) impune regularizarea avansurilor cand cota se schimba pentru a aplica cota de la data livrarii.

• Codul civil, art. 1684 Rezerva proprietatii: stipulatia prin care vanzatorul isi rezerva proprietatea bunului pana la plata integrala a pretului este valabila; influenteaza momentul livrarii in sens de TVA.

Tratament fiscal TVA livrare apartament, drum de acces, curte si loc de parcare

Intrebare: 
O societate platitoare de TVA a achizitionat in ianuarie 2024 de la un dezvoltator imobiliar, cu taxare inversa, urmatoarele:

* Apartament valoare de intrare 1.300.000 lei
* Cale de acces imobil valoare de intrare 25.000 lei
* Curte valoare de intrare 149.000 lei
* Loc parcare valoare de intrare 142.000 lei

In anul 2026 se doreste sa se vanda aceste active catre o persoana fizica. In acest caz, pana la 31.12.2025, anul urmator achizitiei, se considera livrare de constructii noi, iar incepand cu anul 2026 putem sa vindem in regim de scutire de TVA, conform art. 292 alin. (20) lit. f.

In cazul in care se vor livra in regim de scutire de TVA, avem obligatia sa facem ajustare negativa de TVA, conform art. 305. Este corect pana aici?

Pentru calea de acces, curte si loc parcare, se poate vinde in regim de scutire de TVA daca livrarea acestora se face odata cu livrarea apartamentului? Sau acestea sunt, din start, cu TVA, fiind catalogate ca terenuri construibile? 

SOLUTIE FISCAL – CONTABILA aplicabila conform legislatiei in vigoare la data de​ 17 Sep 2025 

Calificarea unui apartament drept constructie noua se face in functie de prevederile art.292, alin 2, lit.f) din codul fiscal.
.....
3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;

Prin urmare, avand in vedere prevederile legale precedente, daca apartamentul nu a fost utilizat sau ocupat , acesta ramane constructie noua, deci se va factura in regim de taxare la persoana fizica.

Trebuie sa demonstrati ca acesta a fost utilizat ca sa puteti sa-l vindeti in regim de scutire TVA.

In cazul in care apartamentul se vinde in regim de scutire trebuie sa ajustati tva dedus la achizitie conform prevederilor art.305 din Codul fiscal si normelor de aplicare.
In ceea ce priveste curtea, drumul de acces si locul de parcare, conform art.292 din Codul fiscal

"(2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa: ......f) livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile". La pct. 1 al art. 292 alin. (2) lit. f) se regaseste definitia terenului construibil " .In sensul prezentului articol se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;"

In situatia in care, atat constructia, cat si terenul reprezentand amprenta la sol a constructiei sunt inscrise la acelasi numar cadastral formand un corp funciar unic, vanzarea se efectueaza conform prevederilor de la pct. 55 alin. (1) lit. a) din normele de aplicare ale art. 292 alin. (2) lit. f) "In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic format din constructia si terenul pe care aceasta este edificata, identificat printr-un singur numar cadastral:
a) terenul pe care s-a edificat constructia urmeaza regimul constructiei, daca valoarea acestuia este mai mica decat valoarea constructiei asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
b) constructia va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare;
c) daca terenul si constructia au valori egale, asa cum rezulta din raportul de expertiza/evaluare, regimul corpului funciar se stabileste in functie de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea in vedere suprafata construita desfasurata a constructiei."

Astfel, pentru aplicarea acestor prevederi, inainte de incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, la notar este obligatorie evaluarea fiecarui element component al bunului imobil, respectiv constructia si terenul aferent constructiei (amprenta la sol a constructiei). Rezultatele evaluarii trebuie consemnate intr-un raport de evaluare, intocmit de catre un evaluator independent.

In ceea ce priveste parcarea, si aici trebuie sa analizati prevederile contractuale si sa determinati daca prin contractul de vanzare-cumparare locul de parcare poate fi separat de livrarea apartamentului. Opinia mea este ca locul de parcare si curtea, in cazul in care au au numere cadastrale diferite, pot fi separate de vanzarea principala. Cota de tva aplicabila este de 21%.

Vanzarea drumului de acces in opinia mea trebuie tratata ca fiind o operatiune accesorie livrarii de baza si poate fi facturata in regim de scutire tva conform normelor de aplicare ale art.280, pct.23 din Codul fiscal.

Practic se considera ca drumul de acces a fost cumparat pentru a beneficia in cele mai bune conditii de livrarea principala.

In concluzie, in cazul in care parcarea si curtea au numar cadastral diferit, acestea trebuie tratate ca fiind terenuri construibile, nefiind accesorii operatiunii de baza, in opinia mea.

In cazul in care vanzarea curtii si  locului de parcare  conform contractului sau unui raport de evaluare, nu pot fi separate de livrarea de baza, opinia mea este ca se poate aplica scutirea de TVA in baza jurisprudentei CJUE art. 280 pct. 23 din normele de aplicare. 

Sursa foto: Pexels.com